Hoeveel kostte de gemiddelde bouwgrond in Vlaanderen in euro/m² in 1995, vergelijk dit met de prijs in 2009. Wat denk je van deze vastgoedprijsevolutie? Lijkt een belegging in vastgoed je op deze basis een verstandige keuze?
Vragen die je als belegger natuurlijk wel in het oog houdt. Maar natuurlijk zal deze evolutie in vastgoedprijzen ook in grote mate de hypothecaire lening bepalen. Ik geef hierbij een eigen toelichting. De tabelgegevens komen van stadim (www.stadim.be)
GP = ongewogen gemiddelde prijs (EUR)# = aantal aantal verkopingen (openbaar + uit de hand)
I = gewogen prijsindex
Voor deze studie wil ik eveneens het Vlaams gewest als het Waals gewest met elkaar vergelijken.
Conclusie
Men kan duidelijk zien dat er in het Vlaamse gewest een serieuze prijssprong gebeurd is tussen 1960 en 1995. De prijsindex is met 10x gestegen. De gemiddelde prijzen van de woningen is 12x gestegen. De prijsstijging heeft niet enkel te maken met de indexatie maar ook het soort huizen dat verkocht en gebouwd werden. Vroeger werden er vooral kleine woningen tot middelgrote woningen gebouwd op een groot stuk grond. Dat is veranderd naar middelgrote tot grote woningen met een kleiner grondaandeel.
Die grotere woningen komen komen rond 2009 op de markt en bepalen naast de indexatie ook het hoger prijsverschil.
De prijsstijging heeft ook te maken dat als maar minder goede bouwgronden beschikbaar zijn. Wil je een keuze hebben in woning dat gebouwd wordt, dien je al snel rond de 130.000 – 150.000 euro neer te tellen voor een bouwgrond van om en bij de 8 tot 10 are. Plak je daar een goedkope woning op van om en bij de 120.000 euro (excl. BTW), kom je op een totaal bedrag van: 250.000 – 270.000 excl. BTW. Een nieuwbouw plaatsen voor minder als 300.000 euro alles inclusief, is tegewoordig een moeilijke opdracht. Dit wordt grotendeeld beïnvloed door de strengere energienormen die opgelegd worden: plaatsen van zonnepanelen, zonneboiler of het bereiken van strikte energienormen; verplichte ventilatieysteem, verplichte regenwaterput enz. Daarom verwacht ik dat door de indexatie die huizen in de toekomst de gemiddelde huizenprijs zal omhoog jagen. Er zijn weinig mensen die als nieuwbouw kleine woningen plaatsen.
Ben je niet al te kieskeurig, dan kan je voor 125.000 – 150.000 euro een oude kleine woning (2 -3 slaapkamers) opkopen waar de nodige opfrissing moet voorzien worden. Voor ongeveer 220.000 – 230.000 euro alles inclusief, ben je dan in het bezit van een kleine moderne gerenoveerde woning. Die zullen de gemiddelde huizenprijs naar omlaag drukken aangezien deze kleine woningen in roulatie blijven.
Aangezien we ondertussen met minstens 11 miljoen mensen in België zitten, verwacht ik blijvende gemiddelde prijsstijgingen (lichte daling in 2015 door woonbonusfeit dat zich al snel weer gaat herstellen) waardoor ik op het volgende punt stoot.
In Wallonië zie je dat die vastgoedprijzen trend zich niet helemaal heeft doorgezet. Je kan daar dus voor gemiddeld 150.000 euro in 2009 een woning kopen. Hier zit eveneens het verschil dat in Wallonië oudere woonsten verkocht worden en minder nieuwbouw geplaatst en verkocht wordt. Dus vooral woningen die dienen gerenoveerd te worden, worden verkocht en staan vrij lang te koop. Er is dus weinig vraag naar vastgoed wat de prijzen eveneens drukt. Voor 50.000 euro kan je daar op het gemak een mooie bouwgrond voor 8 tot 10 are kopen. De vraag is, ben je daarvoor bereid? In mijn inzien is dat een mooie investering op langere termijn hoewel de volgende generatie nog niet veel verwachtingen moet hebben. Door plaatsgebrek verwacht ik over 100- 150 jaar dat ook vastgoed in Wallonië erg in trek gaat zijn. Dit zal grotendeels afhangen van de economische toestand/groei in Wallonië.
Conclusie
Gelijklopende trends voor woonhuizen maar als je een woonplaats wil kopen, ben je dus beter af met een aankoop van een woning dan met de aankoop van een appartement. Voor een zelfde woonoppervlakte zijn appartementen duurder in aankoop dan een tweedehands woning. Daarbij is het KI van appartementen zeer duur in verhouding tot KI van een woonhuis. Wil je daarbij nog een tuinje, dan is mijn beslissing snel gemaakt.
Wil je het groots aanpakken en op een snelle manier je investering terugverdienen? Dan zou ik opteren om een appartementsgebouw te zetten en de appartementen apart te verkopen. Aan een schappelijke prijs heb je de investering terug verdiend voordat het gebouw er staat, juist met die redenen dat appartementen goed verkocht worden aan hoge prijzen. = Je hebt ballen
Voor investering op lange termijn, zou ik kiezen voor verhuur. Met een 100% hypotheek heb je het vastgoed op ongeveer 20 jaar terug verdiend. Kan je minstens 1/3 spaargeld inbrengen, kan je je investering op ongeveer 15 jaar terug verdienen. Kies voor jonge panden en beperk de kosten van onderhoud! = Je durft investeren
Een eigen pand kopen voor zelfwoon is een interessante investering wanneer je later over schakelt naar een kleiner appartement (pensioenleeftijd), je verkoopt je huis op lijfrente (je hebt geen kinderen) of een mooie erfenis voor de kinderen. = Je kiest de veilige optie
Vastgoed blijft hot! Denken we dan ook nog eens aan het hefboomeffect!
Lees meer over Vastgoed.