Beleggen in vastgoed: Orlando Florida of eigen land

In simpele taal ga ik uitleggen waarom het voor mij niet haalbaar is om te beleggen in eigen land. Eigenlijk hangt het allemaal af van je toekomstperspectief. Mijn toekomst perspectief was een pand te kopen, te verhuren en na 15 jaar het pand volledig terug betaald te hebben.

De termijn van 15 jaar is zo gekozen wegens de leeftijd waarin ik mij nu bevind. In principe of volgens mijn berekeningen, kan dat enkel wanneer:

  • je zelf een vrij groot budget (spaargeld) opzij hebt staan en je dus uitstekend kan investeren in nieuwbouw zonder dat het gevolgen heeft op je persoonlijke levenskwaliteit.
  • je een oud pand hebt opgekocht dat je grotendeels zelf renoveert. Dit laatste houdt in dat je heel veel tijd gaat investeren om je pand op te waarderen.

Je kan natuurlijk ook een hypotheek aangaan om je project te financieren. Maar dan kom je op een termijn van minstens 20 jaar vooraleer je het volledige bedrag terug verdiend hebt. Je hoeft dan zeker niet te wachten tot je 40 jaar bent om te beginnen investeren in vastgoed. Hoe vroeger je er aan begint, hoe leuker het bedrag is dat je later overhoud.

Daarbij is het ook aangewezen om minstens in een meergezinswoning te investeren. In verhouding kan je voor een woning minder huur vragen dan voor nieuwbouwappartementen bv.. Voor een zelfde oppervlakte vrijstaande woning, kan je dikwijls 2 tot 3 appartementen inbouwen. Daarbij zijn de kosten die vooraf gaan aan de bouw voor appartementen dan ook minstens de helft goedkoper. Voor appartementen werk je voor 1 blok met dezelfde architect en worden de kosten verdeeld over 3 appartementen laten we zeggen. Aan de andere kant is het verschil in huurrendement tussen vrijstaande woning en per appartement relatief klein. Dit vraagt natuurlijk voor een voorbeeld:

  1. U verhuurt één vrijstaande woning van om en bij de 180m², tuin en garage. U vraagt hiervoor om en bij de 950 euro/maand huur.
  2. U verhuurt 3 appartementen elk aan 60 m². U vraagt per appartement om en bij de 500 euro/maand huur. In dit laatste geval heeft u een totale huurinkomst van 1500 euro/maand in vergelijking tot een vrijstaande woning.

In principe is het wel zo dat u beter kiest voor appartementen die geschikt zijn voor kleine gezinnen. Twee ouders en 1 kind bv. Dit geeft u het minst risico op wanbetaling. Wat u ook kan doen is de appartementen voorzien voor gepensioneerde koppels. Ook zij bieden u hoge garantie op het terugverdienen van uw centen.

Om het nog interessanter te maken, kan u bv. ook een toegeving doen. Blijven ze minstens 5 jaar huren, krijgen ze 1 maand gratis huur, 10 jaar 2 maanden huur gratis enz.. Testen hebben uitgewezen dat ook dit wel effectief werkt. Zeker wanneer u opteert aan jonge ouderen te verhuren van om en bij de 50 – 60 jaar.

In ieder geval is dat voor mij geen optie. Ik moet nl. een hypotheek nemen van 100%. Dat wil zeggen dat ik op 150,000 euro hypotheek al gauw 250,000 euro moet terug betalen. Met de interest alleen kan ik 16 jaar huren aan 500 euro/maand. Daarbij heb ik de 150,000 euro die ik voor het huis of appartement heb betaald, op zak gestoken. Dat is natuurlijk ook een manier van redeneren. Natuurlijk heb je dan wel niet de waardevermeerdering en hefboomeffect die je wel hebt bij de investering in vastgoed. En spijtig genoeg stijgen de lonen niet evenredig met levensbehoefte. Het is dus afwegen wat jijzelf belangrijk vindt. Toch is de boodschap, investeer zo vroeg mogelijk in vastgoed.

Vastgoed kopen in Amerika – Orlando Florida

Ik kwam dus tot de constantie dat met het kleine budget ik had, weinig kon doen dat op korte termijn geld opbrengt. Na heel wat zoekwerk ben ik op de huizenmarkt in Florida gekomen. Waarom is dat zo interessant? Omdat je daar met een beperkt budget een condo kan kopen die voor evenveel geld verhuurd wordt als in België of Nederland. Beeld je in dat je een appartement kan kopen dat 3x goedkoper (2012 – 2013) is dan in België. Aangezien de huizenmarkt in 2006 – 2007 helemaal ingestort was, kan je nu nog aan een redelijk bedrag een super condo of huis kopen. Om een idee te geven: voor 60,000 euro kan je een 2 persoonscondo kopen met een netto huuropbrengst van 4 – 5%. Koop je een huis van om en bij de 100,000 euro, ligt het rendement over het algemeen hoger: rond de 7 – 9%. Dat komt omdat er geen maandelijkse gemeenschappelijke kosten worden aangerekend bij de aankoop van een alleenstaande woning. Maar dat hangt er vanaf in welke regio je het pand koopt. Dit laatste is dus van super belang. Er zijn condo’s te koop van om en bij de 30,000 tot 40,000 euro. Schrik er dan niet van dat je pand binnen de korte keren wordt afgebroken door de verkeerder huurders (verkeerde buurt) of dat er vandalisme op treedt.

vastgoed.jpg

Wanneer je dus een pand aankoopt in een goede buurt van Orlando, kan je rekenen op een jaarlijkse waardestijging van om en bij de 5% gemiddeld. Goede buurten hebben uiteindelijk een iets hoger rendement maar ik wil hier nu niet overdrijven. Maar de huidige prijsstijging bedraagt ongeveer een 5% jaarlijks. Hoe komt dat? Over de vastgoedcrisis in 2006-2007 hebben we het al even over gehad. De vastgoedmarkt is zich nu terug aan het stabiliseren en de panden zijn terug in waarde aan het stijgen. Ik heb het niet over één specifiek pand. Het gaat over een algemene trend die zich verder zet (zie figuur rechts).

Daarbij hebben we nog niet gesproken over het hefboomeffect. Vergeet niet dat de huurprijzen ook elke jaar kunnen geïndexeerd worden.

We hebben dan ook nog eens een mogelijke prijsstijging van de dollar ten opzichte van de euro. Ik heb een pand gekocht in 2013 wat mij enkel hierdoor al 2200 euro heeft opgebracht omdat de dollar meer waard is geworden.

Nog een voordeel is dat je in België geen belastingen dient te betalen op je huurinkomsten. Je dient ze natuurlijk el aan te geven. Dat komt omdat België een dubbel-verdrag met Amerika heeft afgesloten zodat je niet 2x belastingen betaalt. Je moet dus wel een belastingaangifte doen in Amerika maar ook daar is de wetgeving zo dat er op huurinkomsten geen belasting wordt gehoffen. Wel is het zo dat je net als bij ons, taksen op je pand betaald. Voor een goed gelegen pand, betaal je tussen de 600 tot 1000 euro per jaar. Ben je tijdig met je betaling, krijg je een soort takskorting. Vergeet dus niet jaarlijks je belastingaangifte in Amerika te doen en netjes je taksen van je pand te betalen. Daar zijn ze niet mild op.

Hoe krijg ik dat nu allemaal voor elkaar zou je zeggen? Ik werk via een Real Estate Manager. Die zorgt ervoor dat alle huurinkomsten worden ontvangen en de nodige reparaties worden uitgevoerd. Je kan het bekijken als een vastgoedkantoor eigenlijk. Dat kost me maandelijks 100 dollar voor een condo. Voor een vrijstaande woning betaal je ongeveer 120 dollar per maand. Een hap uit je winst maar eigenlijk onontbeerlijk. Er zijn enkele Real Estate bedrijven die perfect Nederlands kunnen spreken. Ik zou je dan ook aanraden om met hun contact op te nemen. Enkele daarvan hebben zich zowel gevestigd in eigen land als in Amerika.

Ben je geïnteresseerd, kan ik je altijd nog wel extra info verschaffen. Ik heb zeker alles nog niet verteld bijvoorbeeld hoe de aankoop gebeurd. Maar zover ben je nog niet:).


Lees meer over Vastgoed.